昨日の日本の株式市場ですがアメリカの市場安と円高の影響で1％強の下落となりました。
現在のドル/円が103円すれすれの円高傾向ですので昨日の流れをそのまま引き継ぎそうです。
最初にお断りがあります。
当ブログの自己紹介で行政書士の資格を取得予定と謳ってましたが、結局取得していません。
日本の民法の複雑さが、どうしても理解することができず資格取得を諦めました。
今年も法人税を軽減するとか政府は議論していますが、もう少しシンプルにして欲しいものです。
（訂正）
先の文章は、このブログを著した当初はファイナンシャルプランナーの資格習得を目指していたため、この様な表現になっています。
行政書士に置き換えた場合の良い言い回しが思い浮かばないため、そのまま残しています。
と言う事で全く無資格の私が資産形成について述べますが信憑性があるのかと怒られそうですが我慢してお付き合い下さい。
過去を振り返って
まず過去を振り返ってみますと昭和時代の資産形成は不動産と貯金が中心でした。
高度成長期ですから不動産価格は桁違いに高騰しました。
昭和30年代に100万円で購入した土地が昭和60年末期の土地バブルの時には3,000万円近くにまで高騰しているはずです。
一方貯金ですが、こちらはインフレが酷かったため目減りするばかりです。
それでも日本人は勤勉なのでコツコツ貯金していきます。
そして平成時代になり、それが実を結びます。
郵便貯金を中心に10年物定期などが高金利（約6％）なまま償還日を迎え貯金額が倍になって返ってくるといった現象がおきました。
ちなみに私は当時、全くの無知だったので都市銀行の変動金利タイプの定期預金をしていたため何の恩恵も受けませんでした。
そして平成時代から21世紀になって超低金利時代を迎えます。
居住を目的とした不動産購入は恩恵があるのですが資産的には売却してもローン返済できない恐れがあります。
貯金も全く意味を持ちません。
ATMから現金を引き出す際の手数料分の利息も賄えないので自宅から遠くても自行の支店まで出向き引き出すといった行動をとりました。
ですから近くのコンビニのATMは、がらがらなのに銀行の支店や出先のATMは、いつも長い列ができるのが当たり前の風景になりました。
2000年頃のITバブルの時は当時まだ店頭銘柄といって証券会社間での取引でしか扱っていなかった株があり、そこにYahooが上場しました。
最初は300万円位だったと記憶しています。
それが1億円にまでなった話は有名です。
まず過去を振り返ってみますと昭和時代の資産形成は不動産と貯金が中心でした。
高度成長期ですから不動産価格は桁違いに高騰しました。
昭和30年代に100万円で購入した土地が昭和60年末期の土地バブルの時には3,000万円近くにまで高騰しているはずです。
一方貯金ですが、こちらはインフレが酷かったため目減りするばかりです。
それでも日本人は勤勉なのでコツコツ貯金していきます。
そして平成時代になり、それが実を結びます。
郵便貯金を中心に10年物定期などが高金利（約6％）なまま償還日を迎え貯金額が倍になって返ってくるといった現象がおきました。
ちなみに私は当時、全くの無知だったので都市銀行の変動金利タイプの定期預金をしていたため何の恩恵も受けませんでした。
そして平成時代から21世紀になって超低金利時代を迎えます。
居住を目的とした不動産購入は恩恵があるのですが資産的には売却してもローン返済できない恐れがあります。
貯金も全く意味を持ちません。
ATMから現金を引き出す際の手数料分の利息も賄えないので自宅から遠くても自行の支店まで出向き引き出すといった行動をとりました。
ですから近くのコンビニのATMは、がらがらなのに銀行の支店や出先のATMは、いつも長い列ができるのが当たり前の風景になりました。
最初は300万円位だったと記憶しています。
それが1億円にまでなった話は有名です。
（追記）
1997年から2010年の間で最高値は1株167,900千円でした。
しかも株式分割していますので一度も売却せず保有し続けた人は数億という莫大な資産を手に入れる事ができました。
（追記）
これが購入予定だった物件の現在の様子です。
ではアメリカでよく見かけるフラットで駐車スペースの付いた住宅を都心に建てることは可能でしょうか。
都市計画で用途地区によって30～80％の建ぺい率が設定されており建築基準法でそれを遵守する事が義務づけられています。
したがって建物面積が70㎡に駐車スペース（約20㎡）を確保するとなると建ぺい率50％として約160㎡の土地を確保する必要があります。
ちなみにYahoo不動産で検索すると東京都内で5千万円は軽く超えてしまいます。
そこへ建築費が加算され、さらに更地であれば、そのまま建築できますが古家あれば取り崩し費用も考えなければなりません。
建築費もビンキリで例えばCMで有名だった555万円掛かるとして計5,555万円で見積もった場合、年収500万円、返済期間35年、頭金なしだと下記の表のようになります。
月19万円の返済額では年収に占める比率が45.54％にもなります。
これは危険です。
通常は年収の33％が限度です。
しがって頭金が必要になります。
仮に年収の33％内に収めるとしたら頭金は1,500万円も必要になります。
つまり平凡なサラリーマンには高嶺の花です。
ならば不動産は資産形成に組み入れるべきでないのでしょうか。
方法はまだあります。
中古マンションの購入です。
しかも株式分割していますので一度も売却せず保有し続けた人は数億という莫大な資産を手に入れる事ができました。
（追記）
この1億円の資産を再び株式投資にあて毎年、配当金を受け取るとどうなるでしょう。
たとえば、みずほフィナンシャルグループの配当性向は30％で配当率は3.5％で推移しています。
単純計算で
たとえば、みずほフィナンシャルグループの配当性向は30％で配当率は3.5％で推移しています。
単純計算で
100,000,000 × 0.035 = 3,500,000
となります。
つまり資産家は働かなくても年収350万円が見込めるわけです。（内70万円は所得税）
年収350万円とは、一般人の中間所得者になります。
ピケティとやらが発した
つまり資産家は働かなくても年収350万円が見込めるわけです。（内70万円は所得税）
年収350万円とは、一般人の中間所得者になります。
ピケティとやらが発した
資本収益率 > 所得成長率 （r > g)
については後日、詳しく述べます。
そして若くして巨額の富を手に入れた人が住む象徴的な場所が六本木ヒルズでした。
また少子高齢化が進む日本に於いて税収が減る中で高額治療による医療費の増大が問題化されました。
また近い将来、年金制度が破綻するのではないかとも囁き始めました。
そこで日本で始まったのがアメリカを見習って導入した確定拠出型年金制度（日本版401K）です。
つまり厚生年金の掛け金の一部を回し自らの運用で資産を増やせというものでした。
これには皆、戸惑いました。
投資信託など扱った事の無い人たちが恐る恐るポートフォリオに組み入れました。
すると初心者なので全く売るタイミングが判らず大きく資産を減らした人が大勢いました。
さて今までを振り返ると、ざっとこんなものでしょうか。
そして若くして巨額の富を手に入れた人が住む象徴的な場所が六本木ヒルズでした。
また少子高齢化が進む日本に於いて税収が減る中で高額治療による医療費の増大が問題化されました。
また近い将来、年金制度が破綻するのではないかとも囁き始めました。
そこで日本で始まったのがアメリカを見習って導入した確定拠出型年金制度（日本版401K）です。
つまり厚生年金の掛け金の一部を回し自らの運用で資産を増やせというものでした。
これには皆、戸惑いました。
投資信託など扱った事の無い人たちが恐る恐るポートフォリオに組み入れました。
すると初心者なので全く売るタイミングが判らず大きく資産を減らした人が大勢いました。
さて今までを振り返ると、ざっとこんなものでしょうか。
これからの資産形成はどうすべきか
では、これからの資産をどう形成すべきか述べます。
まず居住目的の不動産についてです。
よく家は購入すべきか賃貸の方がよいか議論されますが、私は購入すべきだと思います。
しかもフラットな住居がベストです。
さらにバリアフリー適合の住居に住むべきです。
なぜなら、これだけ高齢化してる訳ですから、いつ何時身体に障害を抱えるか判りません。
そういった備えは是非検討すべき事案だと思います。
具体的には100㎡に満たない土地に無理やり（といっても建築許可は取ってあります）建てた3階ないし最近では4階の、しかも木造住宅など絶対止めるべきです。
まず階段の上り下りといった行為は高齢者には負担が大きすぎます。
では、これからの資産をどう形成すべきか述べます。
まず居住目的の不動産についてです。
よく家は購入すべきか賃貸の方がよいか議論されますが、私は購入すべきだと思います。
（追記 2021.10.28）
ここでは細かなデータは示しませんが私の日頃の心象からのみお話しします。
今、日本はデフレ基調であることは皆さんもご存知の通りです。
デフレとは物の価値が下がり続ける現象を指します。
したがって、なるべく物を買う際は先延ばしにすれば今の価値より安く同じ物を買える事になります。
だから人々は、むやみな消費に走らず貯蓄を優先し現貯金をなるべく増やす行動をとります。
だから増々物が売れず更に価値が下がるという悪循環を生みます。
では不動産に関してはどうでしょうか。
確かに不動産もこの30年余りは価値が上がってはいません。
私の父が60年前の昭和30年代に家を建てた時は価格が150万円でした。
そして最近、その家を手放しましたが1500万円で売却しました。
つまりこの間に10倍も不動産価格が高騰したことになります。
しかし、この先60年後に今の不動産価格が同様に10倍になるでしょうか。
そんな兆候は全くありません。
それでは今後60年後に不動産価格が10分の1になったりするのでしょうか。
それもあり得ない話です。
これがPCだったらどうだったでしょうか。
私が20年前に購入したノートPCは価格が20万円以上しました。
それがもっと高性能なノートPCの価格が今は5万円代です。（価格的にはロースペックに該当しますが）
わずか20年間に4分の1に価格が下がったことになります。
この差はなんでしょうか。
実は不動産は他の消費財とまったく違う面を持ち合わせています。
つまりイノベーションが効かないのです。
つまり高度な技術革新によって生産性が一気に向上することで安価に物を生産できる、そういった性質のものではないのです。
あたりまえですが不動産には限りがあるのです。
これは石油や石炭の同じ側面をもちます。
石油は石炭は地下資源ですので人の目には普段触れません。
地中に眠った資源を今なお新たに探し当てています。
つまり枯渇すると一方で叫ばれながら今なお新たな資源が発見されている状態です。
一方不動産は確かに今も新たな団地の開発もあるのでしょうが、そろそろ開発する土地にも限界がきている印象です。
開発したにせよ山奥で都心から遠い不便な場所しか残されていません。
つまり限られた中で売買されるわけですからイノベーションなど効かないのです。
したがって今後価格が大幅に下落するといった現象は生まれにくいと解すべきです。
むしろ投機マネーが流入しやすく高騰する傾向が強いのも不動産特有だといえます。
よって買いたい時に不動産はおおいに購入すべきです。
さらにバリアフリー適合の住居に住むべきです。
なぜなら、これだけ高齢化してる訳ですから、いつ何時身体に障害を抱えるか判りません。
そういった備えは是非検討すべき事案だと思います。
具体的には100㎡に満たない土地に無理やり（といっても建築許可は取ってあります）建てた3階ないし最近では4階の、しかも木造住宅など絶対止めるべきです。
これは、とにかく居住スペースを車庫付き3LDKないし2LDKは確保したいがための苦肉の策であって、その事によるしわ寄せが多く圧し掛かかります。
（追記）
ここで具体例を挙げます。
後で示すマンションと同じ間取りですが動線の一部に階段があります。
その階段の占める面積が同じ間取りでも余計なスペースを確保しないといけない事になります。
つまり無駄なスペースを占める事になり単純に掃除も大変になる訳です。
また移動が横のみでなく縦にもあるという事は重力に逆らう訳で筋肉への負担も増えます。
屋上へ洗濯物を干した場合2階の台所で洗い物をしている最中に雨が降り出すと一気に4階まで駆け上がる事になります。
と偉そうな事をつらつらと述べていますが今から私の体験を話します。
私は今都内のマンションに住んでします。
しかし、このマンションに住む前は一戸建ての購入を予定していました。
ある新築を購入するため不動産屋で契約書にサインする寸前でキャンセルした者です。（署名した後捺印で思い留まった。）
当然キャンセル理由を不動産屋に詰問されました。（価格が4千万円超えてたからだったと記憶しています。）
契約寸前でしたので不動産屋も穏やかでありません。
最後はそこの社長に罵倒されながら、やっと帰路につきました。
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| 出典:Google |
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| 出典:Google |
写真を良く見て頂けると分りますが奥の建物と同時に建てた住宅です。
したがって玄関横の駐車スペースのシャッターやリビングの窓の大きな囲いも後に住人が設置した物です。（バルコニーを支えるためか赤い金属の柱も気になります。）
この物件を購入すべきだったか否かは皆さんの判断にお任せします。
当時の私は十数年後に、こんな形になるとは全く予想していません。
また私が住めば、こんな様になっていたかも判りません。
不動産は最終的には運です。
（追記 2021.7.7）
運とは一か八か丁半の賭博と同じことです。
不動産イコール土地の事ですが土地は生産できません。（開拓の話は置いておきます。）
つまり1点ものなので自分が所有しなければ他の人の手に渡ってしまいます。
そうすると基本自分が目の当たりにした時点で決断しなければいけません。
こちらの都合はお構いなしです。
だから賭けなのです。
ではアメリカでよく見かけるフラットで駐車スペースの付いた住宅を都心に建てることは可能でしょうか。
都市計画で用途地区によって30～80％の建ぺい率が設定されており建築基準法でそれを遵守する事が義務づけられています。
したがって建物面積が70㎡に駐車スペース（約20㎡）を確保するとなると建ぺい率50％として約160㎡の土地を確保する必要があります。
ちなみにYahoo不動産で検索すると東京都内で5千万円は軽く超えてしまいます。
そこへ建築費が加算され、さらに更地であれば、そのまま建築できますが古家あれば取り崩し費用も考えなければなりません。
建築費もビンキリで例えばCMで有名だった555万円掛かるとして計5,555万円で見積もった場合、年収500万円、返済期間35年、頭金なしだと下記の表のようになります。
これは危険です。
通常は年収の33％が限度です。
しがって頭金が必要になります。
仮に年収の33％内に収めるとしたら頭金は1,500万円も必要になります。
ならば不動産は資産形成に組み入れるべきでないのでしょうか。
方法はまだあります。
中古マンションの購入です。
（追記）
マンションに住む事で全く負の面がない訳ではありません。
それは住み続ける限り管理費と修繕積立費を、ずっと負担しなければいけない事です。
また真っ当なマンションなら必ず管理組合が結成されていますので、その参加義務が発生します。
ここからまた私の体験を話します。
今住んでいるマンションを、ここでお話したすべての事を考慮して買ったかと言えば全くそうではありません。
住んでみて気づいた事がほとんどです。
今のマンションは道の南側に面しています。
従ってマンションの北側が玄関、南側がバルコニーになります。
これが道の北側に面したマンションならどうなるでしょうか。
道に面した北側に日当たりの関係からバルコニーがくるはずです。
すると一番くつろげるリビングが道に近い場所になり交通量が多い道だと騒音や排ガスが気になります。（2重サッシとか施策すれば別ですが）
では私が、この事を配慮して今のマンションに住んでいるかというと全くそうではありません。
たまたま不動産屋に紹介された物件が、そうだっただけです。
皆さんも経験がおありでしょうが、やはり価格が一番折り合いがつきません。
最終的には価格が折り合いの付く物件に妥協してしまいがちです。
やはり不動産は運です。
まずマンションの構造を考えて見てください例外はありますが居住空間はフラットです。
まずマンションの構造を考えて見てください例外はありますが居住空間はフラットです。
（追記）
例外はメゾネットを指します。
高級マンションにありがちなのが、このメゾネットです。
また建物内はフラットなのですが屋外に通ずる動線に階段がある場合があります。
平地でなく傾斜な土地に建てられたマンションに多く見られる構造です。
スロープがあればまだ良いですが傾斜が急だと負担軽減も期待できません。
また最近はバリアフリー化が進んでいる物件も増えています。
共用部分にエレベータが設置されているため各階に関係なく高齢者も移動に負担が掛かりません。
先程の一軒家の時と同じ専有部分の面積を70㎡でYahoo不動産の東京都内で検索してみましょう。
73.38㎡で2,280万円という物件が検索されました。
かなり割安な物件です。
理由は2つあって最寄り駅からバスで17分もかかり建築後17年も経っている点です。
しかし中古マンションの未来は、明るいです。
東洋経済オンラインの記事から言える事は国が新たな資産価値の算定基準を策定すれば市場価値が高まると見て間違いありません。
それと駐車スペースについてですがマンションの共用部分にあれば越した事はありませんが、月極駐車場を借りる事も検討すべきです。
また最近はバリアフリー化が進んでいる物件も増えています。
共用部分にエレベータが設置されているため各階に関係なく高齢者も移動に負担が掛かりません。
先程の一軒家の時と同じ専有部分の面積を70㎡でYahoo不動産の東京都内で検索してみましょう。
かなり割安な物件です。
理由は2つあって最寄り駅からバスで17分もかかり建築後17年も経っている点です。
しかし中古マンションの未来は、明るいです。
東洋経済オンラインの記事から言える事は国が新たな資産価値の算定基準を策定すれば市場価値が高まると見て間違いありません。
それと駐車スペースについてですがマンションの共用部分にあれば越した事はありませんが、月極駐車場を借りる事も検討すべきです。
（追記）
近年はシェアーカーとい新しいサービスも始まっています。
今回は、ここで一旦休憩します。
次回は現金に絡めて、お話したいと思います。
今回は、ここで一旦休憩します。
次回は現金に絡めて、お話したいと思います。
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